万科在住宅产业化的探索道路上执着前行，海尔将其在制造领域的精细化管理与经营模式植入地产开发，少数先行者的脚步让人们看到在中国房地产市场推行住宅产业化的曙光。中国住宅产业化的出路在哪里？制造业的进入又将为其带来怎样的发展契机？围绕相关话题，记者专访了住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师、中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放。 记者：中国房地产业要实现住宅产业化，需要哪些因素的推动与促进？ 孙克放：一方面，我们的经济水平必须达到住宅产业化的要求。日本推行住宅工业化的时候人均GDP已经达到1.2万~1.5万美元，今天万科之所以选择在一线城市推行住宅产业化，考虑的主要也是成本和经济大环境的因素。今天之所以说制造业进入中国房地产市场是一个机会，是因为至少在一线城市已经基本上达到了推行住宅产业化的水平，而二线城市的人均GDP也普遍在5000美元以上，消费者对房屋的购买力达到了一个比较旺盛的程度。另一方面，制造业在工艺转化方面也需要加强。目前制造业的“肩膀”太软弱了，还难以支撑起住宅产业化的大规模发展。中国要想大力推进住宅产业化，就不是带动制造业发展的问题，而是制造业支持、带动房地产业发展的问题，因为要想建造有长久生命力的房屋，住宅产业化一定是必然的方向，而这就存在一个制造业进入房地产业过程中经营模式转化的问题，这在目前还是一个软肋。 记者：在推进住宅产业化方面，国外有哪些先进经验可以借鉴？ 孙克放：日本住宅产业化的发展，就是以制造业进入房地产领域为标志的。上世纪60年代时日本的房屋普遍比较矮，密度低，进入七八十年代，日本的住宅向高层发展，开始推行工业化，制造业大举进入房地产业，如三井重工、松下、大河公司等，他们负责为开发商设计、建造房屋，其先进的工艺技术为日本的住宅市场带来了革新。由制造企业负责设计、出施工图，实际上是将房地产业“土建”、粗放的概念转入制造业的精细概念中去，建造的房屋质量显著提高。而日本高层建筑的发展趋势是将结构支撑体和装修（支撑体内的填充物）分离，以达到工业化生产。目前万科的住宅产业化走的也是相似的发展路线。其实无论是日本还是其他发达国家，房地产业工业化的厂房成本投入都是比较高的，但这种生产模式速度快、效率高、省材料，建造的房屋质量高、使用期长，长远来看对企业的影响是非常积极的。而在北欧一些国家，由于气候寒冷，对施工期有比较高的要求，工业化程度也比较高。 记者：目前中国有不少制造型企业都进入了房地产领域，您如何看待这一现象？ 孙克放：房地产这一市场的准入资格本身就是开放性的，无论以前是什么性质的企业进入房地产业，只要能为消费者制造高质量的房屋就应该支持。不少工业企业选择进入房地产有一定的必然因素，因为二者在某些方面具有相通之处。而制造型企业进入房地产市场，可以把制造业中那种精细化管理纳入到房地产业中，改变房地产市场长久以来的粗放式经营，从这方面来说也是有积极意义的。这在国外也有很多成功的先例。而产业集群度越高，对实现工业化、标准化越有利。中国目前的情况是制造业的产业集群度还比较低，这也为万科这样的企业推行住宅产业化带来压力。 记者：您曾经提出商品住宅应实现全装修，而在房地产开发和建造中也推行了“成品房”的概念，您认为这种标准化模式是今后的一个发展趋势吗？ 孙克放：这是一定的。中国的房屋应建设以低排放为特征的建筑体系，以实现环保和节能，这应该成为一个最重要的原则。中国的房地产业应跨越三个门槛：低能耗、全装修、构件化。这也是实现住宅产业化的主要标志。我们现在提出一个概念是建造“被动式住宅”，以实现环保、节能和标准化生产。被动式住宅应满足以下方面的标准：加厚外墙屋面围护结构的保温隔热层厚度；增加外窗的气密性和绝热性；严格控制窗墙比；在外窗增设遮阳设施；采用高效采暖末端设备，并实现分户计量控制；增加新风置换系统；采用太阳能分户供热水或集中供热水系统；采用光伏电池供电系统；采用中水回用、雨水收集技术；采用垃圾生化处理技术。一般来讲，被动式住宅的建造成本虽然比普通住宅要高出10%~20%，但后期运营的成本极低，换算下来，大致5~10年之内可收回成本，对实现住宅产业化是很有意义的。 |
